大家都希望钱滚钱。但高收益又一直跟高风险牵连在一起。在柬埔寨,买地是公认收益最高的投资项目,买到低价的好地块,那收益是呈倍数的翻涨。但是购买土地的风险比较大,陈姐在之前的文章有告诫过大家,大家可以点击“历史文章”进行查阅。除了购买土地,投资客来到柬埔寨,第二选择是买公寓。(此文投资客不包含来柬埔寨做实业或贸易的群体。) 买公寓有什么好处呢?第一,不用购买国籍,拿护照就能买。第二,柬埔寨的公寓都是带装修的,甚至带家具的,交房后可直接出租,跟中国大陆的毛胚房模式不同。第三,美金买卖,可以对冲人民币汇率波动。第四,若能在合适时间顺利转手卖,收益可观。第五,大部分公寓项目是永久产权。 如果大伙买房,心态很好,用的是闲钱投资的话,不着急倒手倒卖回款的话,那问题不大。买个好地段好配套的公寓项目,保留个3-5年等增值是没问题的。 那如果大伙追求的是房产每年投资回报率在6%以上,那就有点问题了。首先,如果你投资的公寓项目本身是带有2-3年的返租保证,即开发商承诺每隔一段时间返多少租金给业主的话,那你心里要明白,羊毛出在羊身上。一开始你买的单价可能就比较高了喔。抑或,开发商兑现承诺的能力你事先也要想办法考察。其次,如果该公寓项目承诺帮业主安排出租,那你同样要小心,因为租客是需要排期的。一栋公寓楼只要空置的公寓较多,轮到你那套的出租机会就变少,那每年的空置期会是几个月呢?也无法预计。第三,假如你有特殊情况,急于卖房周转,房子卖不出去或者要亏本卖,你做好心理准备或第二手准备了吗? 那投资的第三个选择就是陈姐今天想讨论的在柬埔寨做定期存款。做定期存款可能不太会流行起来,但这是一项相对稳定的项目。 对于近期有计划或者风险承担能力较弱的人,又或去留柬埔寨还不明确的人,手头又握着一笔钱,可以考虑这个方案。例如,你的小孩一年后要出国读书,那几十万的学费拿来买房,一年后变现不了,学费可是要泡汤的。又例如,你手头上的有一笔闲置的存款,钱尚且不够买一个有潜力的房产,换成人民币拿回中国呢风险更大,一方面是美元对人民币的汇率目前是在涨的;另一方面是换成人民币,在国内大城市连厕所都买不起,投资项目又门槛高。又例如,你看不准现在的柬埔寨房地产市场,未来几年也不一定留在柬埔寨,与其拿着工资存活期,倒不如考虑看看一年的定期存款。 柬埔寨这个市场,说大真不大,人口还比不上北上广深或一些省会城市。但是银行品牌和数量是真的很多。在黄页上搜索银行,出现1551个结果,包括商业银行和专项银行的总行和支行。3、4年前柬埔寨才开始流行银行贷款。贷款年利率从几年前普遍的12%调整为现在的8%、9%都有。 比较而言,中国5年期以上的贷款基准利率在2015年10月24日调整为4.9%。 (上图为中国人民银行1996年至2015年调整五年期以上的贷款基准利率的变化图) 在柬埔寨,拿家庭房屋贷款利率来说,加华银行提供的是15年期每年9.5%的利率;ANZ 澳新银行提供的是15年期每年10%的利率;ABA 银行根据贷款金额及产权证类型提供5-7年期每年13%-15%的贷款利率。 (提醒:这些数据仅供参考,因为银行会根据房屋价值、产权证类型、贷款年限、贷款数额来最终决定贷款利率。) 银行需要有更多的资本贷给有需要的人,其中一个方法就是增收存款。按照中国银行2015年2月12日的外汇存款利率表显示,在中国大陆,1年期的美元整存整取年利率仅为0.75%。按照中国人民银行2015年10月24日调整的人民币定期存款基准利率,大陆地区,一年期的定存年利率只有1.5%。 (上图为中国人民银行1990年至2015年调整一年期定期存款基准利率的变化图) 按照现在柬埔寨的定期存款利率来说,银行融资成本比中国高不少。像柬埔寨这样的3%至5%的定存利率发生在中国十几二十年前。 陈姐给大家收集了几家金边市较受欢迎的银行给大家参考,个人12个月的定期存款年利率。 也许有人已经开始敲计算器了。本来想给大家示范算一下帐,可是购房款不同,房屋位置不同租金行情也差很远,很难做示范,就作罢了。不过大伙知道自己的情况,建议算一下,看看房子空置几个月,会让租金获利少于定存利息。最后,陈姐再提示2个问题: 第一,税收问题。在柬埔寨,买房子办理房产证需要缴纳4%的登记税,每年还要交0.1%的房产税(针对约2.5万美元以上的房地产)。那定期存款的税率又是如何规定的呢? 根据柬埔寨税法规定, 居民纳税人活期存款利息收入必须缴纳4%利息税, 定期存款必须缴纳6%利息税。对于非居民活期或定期存款利息收入, 必须统一缴纳14%利息税。 利息税由银行代扣代缴。 税法上对居民纳税人、非居民的规定, 简单说,“居民纳税人”就是在柬王国居住或拥有住所,或一年中在柬王国内居住超过182天以上的自然人;或在柬王国境内已经建立或管理或原来就有经营活动场所的法人或经营团体。“非居民”一词的含义是指非上述柬埔寨居民但收入来源于柬埔寨。 但在实践中,部分银行会通过简单认定是否为“本地公民”来划分利息税。大伙遇到这种情况,可以与银行工作人员探讨一下。 第二,大伙在选择银行的时候,需要谨慎。尽量选择有实力的有背景的银行。柬埔寨的银行业有它脆弱的地方。首先,银行业基本处于市场经济。市场的反应会导致各银行各项利率的调整。柬埔寨不像中国,没有所谓的“基准”一说。随着未来银行业的竞争越来越大,银行的利润也会变少。洗牌也是迟早的事。其次,柬埔寨国家银行(NBC) 无法像中国或美国政府那样出来救市,小银行说倒可能就倒了,NBC没有资源也没有人力去监督或救市。NBC能否让其有秩序的倒闭也成问题。 老百姓精打细算很正常,选择适合自己的短中长期的不同投资方案才是王道呢。 以上分享的是一般情况。具体情况仍需具体分析。
若您有特殊情况,欢迎在陈姐私人微信号进行留言,或写邮件至 xiaohuahybs@gmail.com,会有专人给您答复。 |
类别
All
|