上一期,陈姐介绍了外国人在柬埔寨买地的几个常见的可行途径。这一期,陈姐分享比较常见的购地陷阱(柬人代持的风险不在此篇讨论范围内)。陈姐不太愿意用“被骗”这个词去形容,因为很多的情况是人们过于自信或抱着侥幸心理,疏忽而导致的损失。如果大伙有机会来柬埔寨看地或者考察投资环境的话,建议对以下几个购地陷阱多加留意: 1、 软卡硬卡傻傻分不清楚 柬埔寨的土地一般分为两种产权形式:软卡(soft title)及硬卡(hard title)。这两种说法并没有写入土地法,是因为方便而被使用。对于刚来柬埔寨的朋友,需要知道土地登记的软卡和硬卡的区别: 不管是软卡还是硬卡,都有它们存在的意义。对于想要办理硬卡的朋友,在讨论地价的时候,需提前考虑和商量税费的分配问题。对于投资客而言,软卡可以实现短期内较快速变卖的目的,从而赚取价差。
2、共有土地/公司土地被个人私自变卖 意向土地可能是由多个地主共同所有或是公司财产,被其中的个人或员工通过伪造材料私自变卖,这样的交易可能因涉及诈骗而被认定为无效。针对夫妻共同财产,审查严格的部门会要求买卖双方开具单身证明。 3、一地多证 一地多证出现的情况主要是:地方势力或权贵霸占当地村民的土地,之后串通好地方村委开具软卡;或因历史原因及测量不力而模糊重叠,尤其是省份交界处,国有土地与私人土地交界处。如果买方没有调查清楚土地背景,就有可能发现不了一地多证的事实。等你交完全部价款后,发现有村民住在你的土地上或相关部门声讨,土地纠纷就接踵而来,麻烦不断。类似的麻烦有可能在买卖登记手续完成后若干年再出现。对于土地调查,如果找人查,这个人职位不够高或者能力有限,也可能调查不出来或监控不到位。地方势力或所涉权贵的势力有多大,你找的人就要有更大的能耐。 4、规划的泡沫 对于柬埔寨这样一个发展中国家,“规划”一词被提到的频率之高,可想而知。在土地买卖过程中,政府未来规划就是一个很重要的卖点。因为柬埔寨的基础建设状况落后,所谓的规划很大一部分都落在了基础建设上,主要是道路和桥。一般,若有道路修到某地块门口,该地块的价格就会涨。换个说法,如果你想某片区的地价涨,你可以出资修一条大路进去。然而,陈姐还是泼一下冷水。柬埔寨政府的领导风格是“重援、轻资”,即政府很少为基础建设实际买单,更多的是期待其他国家的援助。感兴趣的朋友可以上柬埔寨公共设施及交通部的官网(http://www.mpwt.gov.kh/)看看柬埔寨的路桥项目信息,其中已完工项目及进行中的项目,列举的都是外国援助项目,其中中国援助占最大比例。即使是柬埔寨总理公开宣布说要在哪里哪里建路桥,大家也要好好估量一下风险。因为宣称修建基建的一部分原因是为了政绩,为了迎接未来的领导人选举。选举前先放消息,选举过后是否修建,谁知道呢?如果买方有确切的内幕消息,就另当别论了(玩过中国股票的朋友,看到“内幕消息”应该也是怕怕的吧)。提醒一句,不要因为认识了本地某个权贵或者与权贵称兄道弟就觉得他们口中的规划很稳妥,别被拉去当接盘侠还不知道。务实点说,柬埔寨政府也是心有余而力不足。规划,就如同泡沫一般。举一个例子,今年4月7日,洪森总理在公开讲话中取消了从金边市区通往金边机场的收费高速路计划,传说原因是跟随民意,不想影响2018年的选举计划(该提议及相关细节于2015年2月起陆续登报)。 5、土地类型转换 柬埔寨土地法没有对土地性质进行详细具体的阐述,只是第113条提到:民用、商用、工用和农用的不动产租赁的格式应由法令确定。在实际登记中,硬卡有登记土地使用种类。若登记土地类型为农用地,要向政府申请转为商用地。当然,有钱就不难办事。在购买土地时,需要问一下卖家土地类型是什么?即使是农用,卖家也会说“可以转商用”。进而,要考虑好是你自己去申请还是让卖家负责申请转换。另外,还需小心,卖家如果知道你买地的用途,但是土地类型暂时不符,又着急想卖出去,就有可能欺负你看不懂产权证上的柬文,进而忽悠。对于买方而言,陈姐建议在合同设置付款流程时,让卖方申请好土地性质转换后,方可支付相关款项。如果买方自己去申请,申请不成功,那代价可不小。毕竟关于土地的实际情况,卖方总比买方清楚的多。 最后陈姐针对上述购地风险给出的建议是: 1、 买土地前,尽可能多的拿到卖方的个人身份信息及所有的相关产权文件复印件,仔细查看产权信息,分辨是软卡抑或硬卡。如果是硬卡,安排专人去国家土地管理部门查询核对信息。 2、 针对持软卡的土地,要去当地村落进行实地考察,拜访试探周边的邻居,确认是不是同一个地主或土地占有人,信息是否与一致,是否存在产权纠纷。可寻找专业的法律人士做详细的土地背景调查。购地合同中可以跟卖方谈判,要求设置观察期,即测量完毕后,树立地桩或者栅栏,明确土地区域,空置1-3个月,看看是否有其他相关地主或占有人申报产权或者纠纷。若无其他地主或占有人,方可安排支付余款。空置土地期间,卖方可能坐不住,会催促你赶紧付款,那你就要多留心眼。 3、合同条款设置需谨慎,建议寻找专业的法律人士协助。根据风险存在的情况,合理设计付款比例、付款条件、违约条款等重要条款。 4、若出现问题,收集整理相关证据,及时寻找专业的法律人士协助,向当地土地部门,国家土地管理部门或当地法院提请争端解决。切记,土地所有权的归属以登记为准,而非购地合同或协议,若存在欺诈需另当别论。 以上分享的是一般情况。具体情况需具体分析。若有特殊情况,欢迎写邮件至 xiaohuahybs@gmail.com,会有专人与您联系。 |
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