中国房地产正规军“尬玩”柬埔寨？

今年10月6、7号在柬埔寨金边Naga金界赌场举办了一场房地产展会。7号那天陈姐也去那边扫了几眼，发现正规军富力地产正式进入柬埔寨房地产市场。虽然在展会现场只是做品牌落地，暂时没有推出具体的房屋产品和报价，但可以看到“富力”这个品牌对中国客户还是非常有号召力的。不管富力地产是前十大品牌还是前二十大品牌了，在中国的开发经验那么充足，肯定比起打游击的开发商有优势很多，例如，有更据优势的整体采购的议价能力，更合理的户型设计，追求宜居的设计导向，更有把握的融资能力等等。

中国房地产正规军考察柬埔寨市场的新闻一直都陆陆续续出现。例如：

（碧桂园董事长于2016年5月27日到访柬埔寨金边）


像恒大、绿地、保利等正规军暂时还没有高调亮相，但江湖传说他们正在低调考察金边市场。


对于正规军而言，柬埔寨的房地产环境跟国内的情况是非常不同的。简单提几条：


1、 拿地成本
正规军在国内拿地，深知其中的潜规则。也被国内拍出的“地王”价格给搞的麻木了。到了柬埔寨拿地，恐怕会发出“哇，地价好便宜”的感慨。这就是期望值产生的力量。但请切记，中国的土地成本和性质是不能拿来跟柬埔寨的土地做直接比较的。土地评估工作少不了。


2、银行的信贷配合
正规军在中国出售房子，一般都为客户选择好了按揭贷款银行这样的配套服务。中国的银行也十分乐意去抢着做业绩。可是在柬埔寨，会发现，银行的贷款利息很高，贷款额度较小，对海外人士的贷款意向不强。若正规军的项目是海外投资客为主的话，这个按揭贷款的配套服务可能到位不了。最后海外布局会怎么走呢？收购金融机构？自行设立金融机构？


3、经营问题
正规军在国内的经营管理能力自然是比散军要规范很多的，由于很多正规军是上市公司，基于上市公司的各项流程及管理规范，在海外项目的经营管理要求自然也低不了。由于柬埔寨目前的经济、社会治理能力还不是很规范，很多规定的变通能力太强了。正规军的管理人员可能会很纠结，避免不了发出这样的哀嚎：
“哇靠，大家为什么都不愿意开增值税发票啊！！”
“税务罚款原来可以谈的啊”
“这税基可以这样调整的啊”
“那些非官方费用怎么入账啊”
“这个在这边有没有规格要求？那个有没有规定？哇靠，怎么什么标准都没有？！”
…………
如果你已经有这样的感受了，恭喜你，公司治理即将启动放飞状态。你将在上市公司的规范化管理下，走向做账达人的职业道路。


正规军面临的挑战和问题自然不止以上三个方面啰，我们先蜻蜓点水。我们不认为这些问题是陷阱，应该说是本地国情。水土不服，是肯定会的嘛。那正规军在柬埔寨的布局该怎么走呢？商业利益如何实现呢？