[瞎扯]中资公寓项目退定调整设计与策略

各位晚上好。3月9日Phnom Penh Post有一篇新闻，关于一家中资企业公寓项目停售、调整策略的新闻。里面提到三个方面蛮适合给准备来柬埔寨发展房地产的朋友们做参考。因为中文媒体对这个内容没报道，所以呢，陈姐给大家读一下这则新闻。​

这篇新闻大概讲的是中资的房地产开发商将已收定金的客户的钱退了，销售活动停止，项目重新设计和策略调整。在这呢，我们不要去八卦人家是不是真的调整设计还是资金紧缺还是有什么纠纷。

这个中资项目概况是：
占地1万3536平方米
建筑总面积约24万平方米
6层墩座
45层大楼4栋
集酒店、商业、居住、影院为一体的综合性建筑项目
位置在俄罗斯市场东南角

项目位置与定价
项目所处位置不差有潜力。周边有柬埔寨国土管理部门、越南大使馆、中国经济参赞处，在莫尼旺大道隔壁几条巷子，距离繁荣的BKK独立碑区域2-3公里。问题出在，这个项目位置周边的消费群体大多还是中低收入群体。在定价上，设置2000-2500美金/平方，本地群众接受不了。柬埔寨评估与地产中介协会主席认为，“这个项目的位置，在1200到1500美金每平方米可以卖的动。” 主席建议的这价格蛮合理，2000-2500美金/平方应该在BKK 1区和BKK 2区比较合适。​

项目体量过大
这个中资项目在公开信息未查到具体的项目体量，45层的大楼4栋再加3公顷的购物面积，这体量应该不小。按照现在金边的人口数量，我们担心再来一个AEON级别的商场分流后会是怎样一副情形？俄罗斯大道上的百盛商场从2016年有望开张，已经脚步放缓到2017年。与此相似，加华集团奥林匹亚项目在上个月也调整了设计，将原先的65层大厦改为45层的办公大厦；45层大厦改为38层的酒店。

（照片来自Phnom penh Post）

购房者理性购物
报道中提到现在柬埔寨消费者开始理性消费，在房屋购买上会倾向于买完工的现房，而不是期房。这也给很多开发商一个提醒。要把一个项目的节奏带好，柬埔寨人民的步调在尾端，这边队伍不好带。

这家企业的项目调整，陈姐并不觉得有多稀奇或者影响不好。相反，我认为他们的管理层做了一个很勇敢的决定。现在的楼盘销售进展到一半或三分之一，这就进退两难了，僵持在那，想调整都困难。如果悄悄降价被之前的客户知道应该要停缴费用抗议甚者退房了。而像这家中资企业，还能在前期进行全面调整，因地制宜，着实幸运。​

对于准备进入房地产市场的朋友们，陈姐建议：
第一：把购地资格的问题解决好，将大的风险可控了再说后面的开发计划。
第二：做好市场调研。这个市场调研包括很多部分，重要的几点是地价，地块周边人口数量，该地区薪酬水平，数据预计。金边市的人口在200万到300万之间，很多朋友在国内城市呆久了，对这个人口数量没有概念，或者选择忽视，上来就是一个高价大盘，后面一连串的吃不消和水土不服。
第三：做好成本测算。千万别闭门造价。本地人不是买不买你的帐的问题，而是买不买得起你的帐？