［点评］金边2035年规划

​陈姐最近比较忙，这周就针对 Phnom Penh Post（金边邮报） 的一则新闻给简单点评，纯属个人意见，不构成对任何人的投资建议，谢谢。

（图片来源：Phnom Penh Post（金边邮报）2016年8月4日报道）
新闻的大概意思就是以下三项：
1、 说好对外开放的金边市政厅大楼的城市规划模型，记者到访吃了闭门羹。该规划模型只针对选定的一些人开放，其他人要参观还要填表格申请。
2、 2035年金边整体规划文件尚未公布。即使公布了，也将是一个长期发展，不断调整的过程。
3、评论员和被采访者认为这个城市规划文件很有必要公开，尤其对开发商。开发商的项目应该要与城市规划相匹配。
陈姐在今年4月份的时候，去了一趟市政厅，在机遇巧合下，碰到了该模型制作团队的教授，他带我们进展览馆参观和讲解。若运气不好，就会像金边邮报的记者那样被挡在门外。

​在那次的参观过程中，得出的结论是：
1、如果你想去市政厅看这个蓝图模型，那可以打消这个念头了。 举例说，模型雕刻着的那条机场高速公路，已经被洪森总理在一次公开讲话中取消了，但是相关部门表示尚未收到确切文件。那这条桥究竟是建还是不建呢？你看到它在模型里，又如何呢？
模型所展示的开发项目，依据的是国土部门传递的现有信息。意思就是，2016年前后，国土部门批准的项目，会在模型上表现出来。但是2020年或者2035年，政府对金边的规划、设计的蓝图和愿景是没有呈现在模型上的，无法得到未来的讯息进而投资。
2、柬埔寨的土地由于允许私人持有，要规划、翻新、重建，真不是规划了就能做的。城市道路若想占用私人部分土地，进行拓宽或修建地下排水系统，并非易事。尤其是选举期间，为了博得民众支持，种种情况都能随时变化，让所谓的规划，变得价值不大。
陈姐认为呢，不要期待或迷信所谓的规划，现在金边的规划更多的是拿来炒地的一个概念或噱头。规划的具体文件尚未公开，但是市面上花小费买来的或者脸书上传播的规划概括图，可能大家也都看过了。如果有看过2020年的规划图和2035年的规划图，会发现不少变化。把握几个要点就是了：
第一、对建设项目的类型和性质进行管制。 例如市中心及相关区域不让申请工业用途的项目。用逻辑想一下也知道，在市中心拿一块地的成本那么高，怎么可能拿来开厂房呢？再例如，有些外国开发商想开发房地产项目，按照金边现在的整体状况，他也不会逆势而为，在人烟稀少、外国人更少的区域，建大量的高层公寓吧？再例如，地块周边全是工厂，国土部门也不会硬不给农业用地转工业用地吧？说白了，金边未来的发展，是市场的反馈来主导的。
第二、金边市的区划外扩。 未来，更多的村落纳入金边市管辖范围，金边人口的数据增长，大家也不用太惊喜。从200万到300万，并没有一个质的飞跃。“人口红利”这个概念不是字面上那么直白的。
第三、炒地的泡沫。 更多的区域纳入金边市，就暗示着，那些区域的地块要涨价，尤其是便于城市规划的区域。广义的“新金边”概念油然而生。若有在深圳生活过的朋友，应该能体验到商务中心的迁移，从曾经的罗湖区，到福田区，逐渐到南山区。
最近借助媒体的力量，金边新机场的选址又掀起了大家的讨论。如果有心投资的朋友，去候选的几个区域走走看，就大概知道答案了。
炒地跟炒股有一点很像。就是泡沫。中国股市的泡沫，大家都清楚，只是想着自己不当最后的接盘侠就好。炒地也一样道理，大家注意着点呢。
若大伙有业务合作，可以直接留言，不用问“在吗？”之类的。陈姐会尽快回复。谢谢。