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[点评]金边2035年规划

8/11/2016

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​陈姐最近比较忙,这周就针对 Phnom Penh Post(金边邮报) 的一则新闻给简单点评,纯属个人意见,不构成对任何人的投资建议,谢谢。
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(图片来源:Phnom Penh Post(金边邮报)2016年8月4日报道)
新闻的大概意思就是以下三项:
1、 说好对外开放的金边市政厅大楼的城市规划模型,记者到访吃了闭门羹。该规划模型只针对选定的一些人开放,其他人要参观还要填表格申请。
2、 2035年金边整体规划文件尚未公布。即使公布了,也将是一个长期发展,不断调整的过程。
3、评论员和被采访者认为这个城市规划文件很有必要公开,尤其对开发商。开发商的项目应该要与城市规划相匹配。
陈姐在今年4月份的时候,去了一趟市政厅,在机遇巧合下,碰到了该模型制作团队的教授,他带我们进展览馆参观和讲解。若运气不好,就会像金边邮报的记者那样被挡在门外。
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​在那次的参观过程中,得出的结论是:
1、如果你想去市政厅看这个蓝图模型,那可以打消这个念头了。 举例说,模型雕刻着的那条机场高速公路,已经被洪森总理在一次公开讲话中取消了,但是相关部门表示尚未收到确切文件。那这条桥究竟是建还是不建呢?你看到它在模型里,又如何呢?
模型所展示的开发项目,依据的是国土部门传递的现有信息。意思就是,2016年前后,国土部门批准的项目,会在模型上表现出来。但是2020年或者2035年,政府对金边的规划、设计的蓝图和愿景是没有呈现在模型上的,无法得到未来的讯息进而投资。
2、柬埔寨的土地由于允许私人持有,要规划、翻新、重建,真不是规划了就能做的。城市道路若想占用私人部分土地,进行拓宽或修建地下排水系统,并非易事。尤其是选举期间,为了博得民众支持,种种情况都能随时变化,让所谓的规划,变得价值不大。
陈姐认为呢,不要期待或迷信所谓的规划,现在金边的规划更多的是拿来炒地的一个概念或噱头。规划的具体文件尚未公开,但是市面上花小费买来的或者脸书上传播的规划概括图,可能大家也都看过了。如果有看过2020年的规划图和2035年的规划图,会发现不少变化。把握几个要点就是了:
第一、对建设项目的类型和性质进行管制。 例如市中心及相关区域不让申请工业用途的项目。用逻辑想一下也知道,在市中心拿一块地的成本那么高,怎么可能拿来开厂房呢?再例如,有些外国开发商想开发房地产项目,按照金边现在的整体状况,他也不会逆势而为,在人烟稀少、外国人更少的区域,建大量的高层公寓吧?再例如,地块周边全是工厂,国土部门也不会硬不给农业用地转工业用地吧?说白了,金边未来的发展,是市场的反馈来主导的。
第二、金边市的区划外扩。 未来,更多的村落纳入金边市管辖范围,金边人口的数据增长,大家也不用太惊喜。从200万到300万,并没有一个质的飞跃。“人口红利”这个概念不是字面上那么直白的。
第三、炒地的泡沫。 更多的区域纳入金边市,就暗示着,那些区域的地块要涨价,尤其是便于城市规划的区域。广义的“新金边”概念油然而生。若有在深圳生活过的朋友,应该能体验到商务中心的迁移,从曾经的罗湖区,到福田区,逐渐到南山区。
最近借助媒体的力量,金边新机场的选址又掀起了大家的讨论。如果有心投资的朋友,去候选的几个区域走走看,就大概知道答案了。
炒地跟炒股有一点很像。就是泡沫。中国股市的泡沫,大家都清楚,只是想着自己不当最后的接盘侠就好。炒地也一样道理,大家注意着点呢。
若大伙有业务合作,可以直接留言,不用问“在吗?”之类的。陈姐会尽快回复。谢谢。
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